提案第 20170207 号

标 题： 关于加大城市更新保障性住房供给，全面推进人才创新驱动发展的提案

提 出 人： 黄维芬

办理类型： 主办会办

主办单位： 规划和国土资源委员会

会办单位： 市住房和建设局

内 容：

　　根据深圳市人才培养和引进计划，未来城市的发展主要依靠人才战略，激发人才的创新、创造、创业活力，实现深圳再次腾飞。为了保障这一计划的顺利实施，解决人才的住房问题，深圳市政府要求在“十三五”期间筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房不少于30万套，缓解人才住房困难问题。但是，根据统计“十三五”期间人才住房的实际需求为51万套，供需矛盾十分突出，如何才能满足人才的需求、有效解决供需矛盾是我们应该考虑的问题。

　　为了加快保障性住房建设，多渠道有效供给保障性住房，深圳市政府积极推动城市更新建设。2010年市规土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（深规土〔2010〕843号），明确规定了城市更新项目中保障性住房的配建比例；2016年《中共深圳市委、深圳市人民政府印发<关于完善人才住房制度的若干措施>的通知》（深发〔2016〕13号），对人才住房的供应方式做出了详细规定，其中对城市更新中保障房的配建比例提出了新的要求，确定了“十三五”期间通过城市更新配建提供的人才住房和保障性住房的比例不少于13万套的目标。

　　目前，在许多老旧住宅旧改项目中部分业主认可拆迁赔偿方案，已经搬迁并盼望早日回迁；部分未搬迁住户对补偿标准、开发商实力、程序合法性等存有质疑，与开发商的博弈仍在持续，导致项目停滞不前，比如木头龙项目，2010年3月获批成为深圳首批8个城市更新单元之一，至今项目却停滞不前。现在里面杂草丛生，大部分房子已经没有人住，很荒芜，未搬迁住户的安全问题着实让人担忧。

办 法：

　　为了积极推动城市更新建设，切实增加保障性住房有效供给，落实我市人才培养和引进，提出如下三点建议：

　　一、以政府为主导，积极推动城市更新建设。在城市更新实施过程中，转变单纯由开发公司、股份公司等为主导，各级政府及街道办应通过政策引导、规划协调等多种途径推动城市更新进程。

　　二、严格控制城市更新项目总体盈利水平。在城市更新的实际操作中，实施主体开发商作为城市更新中的重要一环，一方面通过降低拆赔比与民争利，另一方向政府争取更高的建设指标而获取巨大的利润。政府的“让利”对城市更新的市场化运作起到了良好的带动作用，但将主动权交给开发商，无形中为开发商创造了很多获取高额利润的机会，比如开发商预期未来房价继续上涨而拖延工期等等，给政府改善片区环境、按计划提供保障性住房目标的实现造成了巨大的阻碍。因此，建议城市更新项目总体利润控制在20%，以此倒逼实施主体开发商加快进度，尽快完成这个项目投入到下一个更新项目中去，加快保障性住房和人才住房的提供效率。

　　三、提高城市更新项目保障性住房配建比例。《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（深规土〔2010〕843号）第四条规定：（一）一类地区保障性住房配建比例为12％；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。（二）二类地区保障性住房配建比例为8％；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为20%。（三）三类地区保障性住房配建比例为5％；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为10%。而《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第五条规定：对于全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹，总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房，面向人才供应的安居型商品房建筑面积占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60%。按照上述规定，人才安居型商品房占商品住房总建筑面积为18%。

　　随着深圳市人才引进力度加大，人才数量呈现逐年增长趋势，上述文件所涉及的人才安居型建设比例远不能满足人才对于住房的需求。因此，建议将保障性住房配建比例提高3-5%。

　　城市更新是突破深圳土地资源瓶颈约束发展的重要力量，希望我市能借此契机，大力推进城市更新建设，加大保障性住房有效供给，给深圳市创新发展提供输入能量，促进深圳市社会经济高质量发展，共建幸福和谐美好家园。

答复单位: 市住房和建设局

答复文号: 深建函〔2017〕793号

答复日期: 2017年04月30日

联 系 人: 市住房和建设局

联系方式: 83785058

反馈意见:

反馈备注:

答复内容:

　　 深建函〔2017〕793号

　　 深圳市住房和建设局关于市政协六届三次会议委员提案第20170207号的汇办意见

市规划国土委：

　　市政协六届三次会议委员提案《关于加大城市更新保障性住房供给，全面推进人才创新驱动发展的提案》（提案第20170207号），我局为汇办意见。经研究，提出汇办意见如下：

　　根据《深圳市住房保障发展“十三五”规划》，“十三五”期间，全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套（新增供应用地建设21万套，多渠道筹集19万套），总建筑面积约2600万平方米，计划供应人才住房和保障性住房35万套。

　　为破解“十三五”期间建设用地不足，积极提升社会力量参与人才住房和保障性住房建设的积极性。我市将通过“十五种”渠道，进一步加大人才住房和保障性住房建设筹集力度。运用“棚户区改造”建设筹集是主要的渠道之一。通过加快对我市使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的老旧住宅区、二线插花地以及成片危房等进行棚户区改造。有条件的棚户区改造项目，除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障性住房。

　　据我局梳理，全市有各类老旧住宅区109个，涉及用地约487公顷。目前我市正在推进罗湖“二线插花地”和宝安38、39区项目的工作。下一步将认真总结罗湖区“二线插花地”棚户区改造的成功经验和做法，研究制订棚户区改造工作的指导意见和配套实施办法，明确棚户区改造的范围、界定标准和操作流程，通过采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，大力推动老旧住宅区棚户区改造，盘活土地资源支持人才住房、保障性住房建设和供应，打造棚户区改造与城市更新“双轮驱动”的城市旧改模式。

　　 深圳市住房和建设局

　 　2017年3月31日

　　 （联系人及电话：李 婷，电话：83785151）

答复单位: 规划和国土资源委员会

答复文号: 深规土函〔2017〕1867号

答复日期: 2017年07月03日

联 系 人: 市规划和国土资源委员

联系方式: 83949177

反馈意见: 满意

反馈备注:

答复内容:

深规土函〔2017〕1867号

市规划国土委关于市政协六届三次会议

第20170207号提案答复的函

黄维芬委员:

您提出的《关于加大城市更新保障性住房供给，全面推进人才创新驱动发展的提案》收悉。经认真研究，现将有关意见函复如下：

一、加大政府统筹力度，积极推动城市更新建设

我市城市更新工作以市场运作为主，具体项目由市场主体负责实施，政府通过政策引导、规划统筹等也发挥了重要作用。2016年12月，市政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）提出，为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。

此外，2013年以来，国家、广东省先后出台棚户区改造政策，大力推行棚户区改造，并向各地下达了任务指标。与市场化运作的城市更新相比，棚户区改造是由政府主导的公益类项目，可以适用强制房屋征收的规定，并可享受多项扶持政策。目前，市住建部门也正在认真总结罗湖区“二线插花地”棚户区改造的成功经验和做法，大力推动老旧住宅区棚户区改造，多渠道盘活土地资源支持人才住房、保障性住房建设和供应，打造棚户区改造与城市更新“双轮驱动”的城市旧改模式。

二、不断完善城市更新利益共享机制

按照深圳城市更新政策，我市城市更新遵循“政府引导，市场运作”的原则，实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，政府均不作补偿。

实践中，我市按照《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》等规定，综合确定项目规划指标，通过要求项目开发单位无偿移交各类公共设施移交用地，配建各类公共服务设施用房和保障性住房（人才公寓），征收增值收益和区分不同改造类型制定差异化的地价计收标准等手段对开发利益进行调节，综合平衡原权利主体、项目开发单位和社会公众利益等各方利益，落实更新目标与责任。

三、提高城市更新项目保障性住房配建比例

2016年以来，为落实我市保障性安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，按照《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土〔2016〕11号）和《暂行措施》有关规定，我市已先后两次对城市更新项目保障性住房配建基准比例进行了调较。其中，一、二、三类地区保障性住房配建基准比例分别由12%、8%、5%提高至20%、18%、15%，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的基准比例更提高至35%、33%、30%。同时，《暂行措施》还创新性的提出了人才公寓配建制度，规定拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。

感谢您对深圳城市更新工作的支持。

市规划国土委

2017年6月22日

（联系人：黄建辉，联系电话：83573189）