提案第 20170141 号

    标 题： 关于加强我区业主委员会管理的提案

    提 出 人： 万金保

    办理类型： 主办会办

    主办单位： 福田区

    会办单位： 市住房和建设局

    内 容：

    近年来，福田区因业主大会成立、业主委员会选举、业主共同事项表决等问题产生的物业纠纷呈多发态势，各物业管理区域内不同程度存在的业主自主管理意识薄弱和自主管理能力不足等问题，已成为制约物业管理水平与质量进一步提升的重要因素。如何加强对业主委员会的监督、管理、引导，充分发挥其在和谐社区构建中的作用，已经成为社区建设工作研究的重点课题。目前，福田区业主委员会运作过程中存在的主要问题如下：

    1、业主委员会委员的构成不合理。业主委员会委员的组成复杂，有的是退休老人，虽有空闲时间，但缺乏相应的专业知识；有的是兼职，在完成各自的本职工作之余不可能有很多时间和精力来处理业主委员会的事务；有些业主从表面上看很热爱业主委员会的工作，而实际是带着私利或其他目的，达不到就和物业公司唱对台戏，煽动业主拒交物业管理费，甚至损害广大业主的利益。此外，绝大多数的业主对物业管理的认识还不足，对业主委员会的作用更是含糊不清，缺乏相应的专业知识，也没有进行过相应的培训，光有热情而缺乏知识和能力，比如有些业主对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务不太清楚，因而影响了业主委员会的工作效率和工作业绩。

    2、业主委员会的选举操作有待完善。从成立业主会的运作程序来看，业主代表大会的产生程序还存在一定缺陷：一是业主代表、业主委员会候选人的确定有很大的随意性；二是对候选人的资格审查难度大；三是选举过程不严肃，相当比例的业主代表、业主委员会是在业互不认识的情况下，随意投票产生的。这样选举产生的委员是否热心公益事业、责任心强，是否具有一定的组织能力，值得怀疑。

    办 法：

    针对上述普遍存在的现象，现对业主委员会规范运作提出如下建议：

    1、加强对业主委员会的监督管理，使其充分发挥作用。主管部门要加强对业委会的管理和指导，加强业主委员会成员的培训，使其了解物业管理知识，经培训后，方可上岗。教育业主委员会成员要明确自己在社区建设日常工作中的位置，真正出于公心，积极配合物业管理部门，做好协调、监督、服务工作。在物业管理经费划拨小部分用于业主委员会运作，对一些与物业管理中出现的问题和矛盾，可通过业主委员会，听取业主意见，维护业主利益。

    2、依托街道力量，因地制宜加强监督管理。

    建议将业主委员会管理工作纳入街道日常工作，充分依靠街道的力量，把街道作为推进业主委员会管理工作的主体实施单位，把社区作为推进工作的基层力量，确保业主委员会管理工作深入社区，融入社区，落到实处。主管部门应当积极发挥指导、协调、监管的作用，针对各个街道特点和业主委员会管理工作现状，指导、协助街道进一步完善小区的业主委员会管理工作，充分发挥业主委员会管理工作在创建文明社区中的作用。

    3、将业主委员会的管理纳入社区管理范畴。

    社区应努力探索业主自治、物业服务、社区管理有机融合的管理模式。业主委员会要在社区牵头下成立，引导社区干部或在职党员业主通过选举担任业主委员会主任。社区要指导业主委员会开展工作并把业主委员会纳入社区党支部的领导和居委会监督之下。社区党组织要发挥党员业主的积极作用，引导党员业主关心参与物业管理工作。业主委员会在讨论重大决定时，社区党组织、党员业主要要先做好沟通，统一认识，真正维护住宅小区和谐稳定。

    答复：

    答复单位: 市住房和建设局

    答复文号: 深建函〔2017〕714号

    答复日期: 2017年04月30日

    联 系 人: 市住房和建设局

    联系方式: 83785058

    反馈意见:

    反馈备注:

    答复内容:

    深建函〔2017〕714号

    深圳市住房和建设局关于市政协六届三次会议委员提案第 20170141号的汇办意见

    福田区政府：

    市政协六届三次会议委员提案《关于加强我区业主委员会管理的提案》（提案第20170141号），我局为汇办单位。经研究，提出汇办意见如下：

    万金保委员反映的目前我市业主委员会选举、运作存在的问题的确普遍存在。如何提高业主委员会成立率，如何确定业主委员会候选人，如何公平、公开、公正的进行选举，使当选委员勇于担当并为全体业主维护物业管理的合法权益，是当前我市物业管理面临的主要问题。万金保委员提出的将业主委员会纳入街道日常工作、加强对业主委员会委员的培训、将业主委员会纳入社区管理范畴等建议非常具有针对性，我局完成赞同。

    各区政府可根据《深圳经济特区物业管理条例》及其若干规定，制定辖区业主委员会选举、运作规则，细化候选人条件和选举办法，确立委员培训制度，充分发挥社区党组织和居委会对业主委员会的监督、指导职能，使业主委员会在和谐社区建设中发挥积极作用。

    我局已启动《深圳经济特区物业管理条例》修订工作，对业主委员会的选举、运作及监督管理问题是本次修订的重点，择时将邀请各区和相关委员对修订工作建言献策，积极采纳合理化建议。

    以上汇办意见，供参考。

    深圳市住房和建设局

    2017年3月27日

    （联系人：魏志勇，电话：83788223）

    是否公开：公开

    答复单位: 福田区

    答复文号: 深福府提字【2017】1号

    答复日期: 2017年06月26日

    联 系 人: 福田区

    联系方式: 13714189116

    反馈意见: 满意

    反馈备注:

    答复内容:

    深福府提字【2017】1号

    深圳市福田区关于市政协六届三次会议

    第20170141提案答复的函

    尊敬的万金保委员：

    您在市政协六届三次会议提出《关于加强我区业主委员会管理的提案》（第20170141号）已收悉。非常感谢您对我区工作的关心和支持。对您的建议，我们进行了认真研究，现答复如下：

    一、福田区物业管理基本情况

    目前，福田区有物业企业376个，其中一级66个，二级41个，三级和三级暂定269个。住宅小区约800个，其中已成立业委会的约280个，占 35%。2016年2月对辖区业委会作了调研征询209个业委会意见，其中105个参加过相关培训。209个业委会1577名委员中，党员为675人占比43%，机关事业单位（不计国企）现职公职人员为248人，占16%。超过84%的业委会认为自己对小区物业管理的相关法规“比较熟悉，经常查询”，仅16%的业委会承认自身对相关法规“不大熟悉”，遇到问题时会上网查询或询问他人。

    业主委员会作为小区业主大会的执行机构，在当前的法律框架下，政府主管部门对业主大会和业主委员会实施行政管理的主要法律依据是《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“《条例》”）及《<深圳市经济特区物业管理条例>实施若干规定》（以下简称“《若干规定》”）。由于上述法律、法规和规章对业主大会、业主委员会的主体地位界定不明、权责不一致，在业主大会成立、业主委员会选举和日常活动中，业主大会召开难、业委会运作不规范、不作为、乱作为以及侵犯全体业主利益的行为，对其缺乏详细的、可操作性的规范，导致业主委员会及其成员违法违规行为无法及时得到纠正。物业矛盾不断增加，街道办和社区工作站指导监督业主委员会成立的积极性不高，全区整体成立数量呈现下降趋势。

    二、加强业委会建设的有关举措

    （一）制定《福田区关于业主大会、业主委员会若干问题的指导意见（试行）》，进一步规范业委会运作。

    为了明确业主大会和业主委员会的法律地位，引导具备法定条件的业主大会或业主委员会依法取得法人资格，解决当前业主大会和业主委员会法律地位不明确的问题。通过设立业主代表大会、楼栋联络人和楼栋业主会及单元业主会的制度解决当前业主大会召开难的问题。针对当前业主大会召开及业主委员会选举程序中经常产生争议的问题，通过制定统一的认定标准解决各方争议。

    通过建立业主见面会、宣誓和承诺制度、诚信制度及加大社区居民委员会参与物业管理监督力度等多种方式加大对业主委员会的监督管理，增强业主对业主委员会及其成员的信任。通过持证上岗制度、考核制度及专业支持制度解决业主委员会履职能力问题。建立以街道办事处为主体的物业纠纷投诉及处理机制，明确物业纠纷受理机关及投诉处理原则，解决物业纠纷处理职责不清，投诉无门的问题。

    该指导意见已于2015年经区政府六届七十三次常务会议通过，并于2015年6月5日经我局印发试行，试行期两年。

    （二）成立业委会建设顾问委员会，为辖区业委会建设提供智力支持。

    为了有效解决业委会成立中遇到的系列问题，理顺业主与社区工作站及街道办的关系，一个中立的顾问团体应运而生，业委会顾问委员会由辖区的人大代表、政协委员、律师及有经验的业委会主任组成，成为最前沿的组织，第一时间了解居民的需求、第一时间发现这一区域的问题和矛盾并加以化解、第一时间自上而下的行政服务传导给业主。业委会建设顾问团主要职责：参与业主委员会成立、规范业委会运作的调研、指导工作；参与业委会培训工作（包括财务公开、物业和谐、规范运作）；研究业委会如何在社区治理中发挥作用；参与协调重大业委会矛盾化解工作；为《条例》修订提供意见和建议；业委会建设顾问可以做多种专题工作研究，比如说制定业委会操作规则、业委会权责清单、业委会规范运作规则等；担任选举观察员；给予争议分歧裁决指导。业委会建设顾问委员会成立后已陆续为汇港名苑、新天国际名苑、景新花园等小区业委会提供智力支持。

    （三）支持深圳市透明和谐社区促进中心的成立，助力业主委员会规范运作。

    深圳市透明和谐社区促进中心是深圳市第一家职业化业主组织，2016年2月2日获市民政局批准登记为民办非企业单位，3月6日经市机关事务管理局批准，在市民中心多功能厅举办成立大会。深透社通过深圳业主论坛平台已在福田辖区开展针对小区账户公关4中类型在内的业委会培训9场，参与协调那天国际名苑、景新花园在内的小区物业纠纷7件，通过对全区业委会和物业运行情况进行调研，能够各小区分享业主视角、融汇各种经验与教训的业委会规范运作全流程模板，包括小区包干制与酬金制5种物业服务合同，以及小区管理规约、议事规则等全新示范文本，引导小区业委会与物业企业达成权责清晰、和谐共赢的契约关系。深透社与区物业企业联合会、业委会与居委会共同搭建小区物业事务重点事务的多方沟通协作平台，最终推动小区物业服务的市场化竞争与调节，推动小区生活的和谐与稳定。

    三、下一步工作计划

    深圳市住建局已委托专人对《深圳经济特区物业管理条例》的进行修订工作，我区也将对职权范围内遇到的系列问题及各位委员提出的意见和建议向市局反映，并进一步加强对辖区物业服务企业的监督指导工作，推动社区治理，创造安定和谐的社区环境。

    衷心感谢您对我区工作提出的宝贵建议，希望今后一如既往地关心、理解和支持我们的工作。

    专此函复。

    深圳市福田区人民政府

    2017年6月26日

    （联系人：李婉，联系电话：82918182）