提案第 20180478 号

    标 题： 关于整合城中村资源,建设青年公寓留住人才的提案

    提 出 人： 朱东波、叶石安

    办理类型： 主办会办

    主办单位： 市住房和建设局

    会办单位： 规划和国土资源委员会,宝安区,福田区,南山区,龙岗区,罗湖区,盐田区,光明新区,市坪山新区管理委员会,龙华区政府

内 容：

　　生活成本高企，特别是住房难、住房贵已经成为制约深圳吸引人才，实现可持续发展的主要瓶颈问题之一。

　　由于历史原因，深圳“城中村”解决了大量人口的居住问题，成为众多大学毕业生、外来务工人群来深的“第一站”。据不完全统计，深圳城中村总用地面积约96平方公里，有城市化转制的股份公司320个，自然村1725个，有各类私房约35万栋，总建筑面积超过1亿平方米，居住人口规模超过500万。以“城中村”为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已经成为事实上的深圳市房屋租赁市场最重要的组成部分。据统计，深圳“城中村”租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房。但“城中村”租赁住房普遍存在法律法规前提条件不完备、基础设施不健全、卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失、“打隔断”和“二房东”等问题，安全隐患十分严重，成为深圳市城市管理治理的难点和痛点。

　　十九大报告提出，“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。对城中村的管理和运营策略进行改革创新，完善基础设施，消除安全隐患，提升居住环境，建设青年公寓，留住人才，已经成为深圳建设国家化创新型城市必须解决的重大可持续发展性问题。

　　一、福田“青年人才公寓”改造经验

　　福田区委区政府结合城中村安全隐患整治以及人才住房建设需要，创新“综合整治+统租运营+人才公寓”的水围模式，联合深业集团与水围股份公司，对水围村共29栋居民统建楼进行整租，升级改造为504套优质的青年人才公寓，打造出高质量的、有文化氛围的、具有城中村特色的人才社区，为推动城中村人口结构和产业结构的转型升级提供了宝贵经验。

　　1、主要做法。一是多主体参与，政府搭台，企业唱戏。区政府投资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设施进行综合整治，引入深业集团作为公寓改造和运营方，区政府整体租赁，再以优惠租金配租给辖区产业人才。二是多部门合力，高度重视，主动作为。区委区政府高度重视，多次召开专题会议研究改造模式，并为人才公寓量身定制改造方案。三是多维度改造，内外兼备，匠心独运。对公共区域开展综合整治，做好城中村“里子工程”,全面接通管道燃气、实现雨污分流、对电力设施提质扩容；对室内实施全方位装修，实现拎包入住，对室外加建7台电梯，设置空中连廊，打造200平方米的“青年之家”，构建开放共享的立体街区。

　　2、改造成效。一是探索出城市更新的新方式。福田区政府、深业集团、水围股份公司合力，同步升级村民楼内外环境，彻底消除城中村脏乱差现状，营造适合青年人才的现代化国际化生活社区，实现了城中村更新由“拆除重建”向“综合整治”的模式转变。二是打造出安全整治的助推器。全面完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，重新铺设房屋电气管线，增加烟感、灭火器等消防设备，显著提升城中村安全系数。三是实现了智慧城市的新试点。充分融入“互联网”、“物联网”理念，启用智能化社区管理系统及APP，通过专业化管理团队，营造“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的社区空间。四是提供了来深人才的栖息地。改造后的公寓全部作为人才住房，以优惠租金出租给辖区企业人才，为水围村注入更多青年、创业、共享元素，促进水围村人口结构和产业结构转型升级，向全面实现“来了就是深圳人”迈出了坚实一步。

办 法：

　　二、四点建议

　　1、市住建局牵头，各区级政府积极参与，推动城中村青年公寓改造。以“水围青年人才公寓”的成功试点为契机，探索政府牵头“综合整治+统租运营+人才公寓”的城中村治理新模式，提炼可推广可复制的工作方法，政府搭台，引入大型优质社会企业，迅速在辖区其它城中村推广，形成多点开花、亮点纷呈的良好局面。

　　2、制定规范指引，加强过程监督。尽快制定城中村装修改造的规范指引，提出规划、结构、消防、卫生等各方面的审查验收办法，真正实现规范化改造，全面消除安全隐患。同时，充分调动街道、股份公司力量，对城中村装修改造工作进行监督，确保安全可靠。

　　3、规范租赁行为，加强市场监管。强化落实改造运营方的安全生产主体责任，形成责任事故倒查机制，促使其高度重视，从源头上消除隐患。加强租赁合同管理，明确各方责任义务，建立租赁关系稳定的市场体系；加强租赁价格引导，形成合理定价机制，避免租金过度上涨。

　　4、政府全面参与，加大保障力度。政府投资，对城中村电力、燃气、消防、治安等配套设施开展改造，改善城中村公共环境，降低企业改造成本。将城中村公寓筹集为保障房后对外优惠出租，或通过租房券、货币补贴等形式进行保障，降低城中村租房成本，激发城中村活力，真正做到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。