标 题： 关于加快我市住房"售改租"进程的提案

提 出 人： 聂竹青、钟丽梅、王晓明、王丽娜、万金保、马庆成、武良成、郭万达、黄维芬、刘致良、赵庆祥、陈治民、王富海、郑翔

办理类型： 主办会办

主办单位： 市住房和建设局

会办单位： 规划和国土资源委员会

内 容：

习近平总书记多次在重要场合指出，在党的十九大报告中再次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”衣食住行皆是民生之本，让人民群众居有其所，是党和政府念兹在兹的头等大事。近些年，中国房地产行业蓬勃发展，房价上涨幅度惊人。深圳作为国内一线大城市，房价从2006年不到1万元/平，到2017年的5万多/平，虽然在2008、2011和2012年稍有回落，十年依然涨了490%。

深圳是一座移民城市，来自五湖四海的建设者，为深圳的发展劳心劳力，贡献青春和热血。随之而来，也产生了解决居住的安置问题。面对高昂的房价，这个庞大的群体仅有一小部分人的经济购买力能够企及。而且房屋租赁的租金也居高不下，呈现一路上涨的趋势，居住环境和配套设施也比较低端。无处安身的“居住难”问题，随着房价的高涨而日益突出。

一、“居住难”带来的社会问题

（1）不利于解决民生困难

前来深圳的务工人员基数庞大、阶层复杂、薪资水平相差悬殊，根据相关资料显示，深圳目前户籍人口有367万，常住人口(含户籍人口)1077万，管理人口高达2000万。其中有相当一部分群体没有较长时期内稳定的居住环境，也没有配套的基础设施，处于民生疲敝，生活困顿之中。为外来人口中的低收入群体妥善的提供必要的、舒适的居住条件，对于住房紧张的深圳来说，是一个非常具有现实性的严峻问题。政府作为权为民所用、利为民所谋、情为民所系的执政者，积极履行公共管理职能和提供公共服务，解决百姓关切的民生问题是政府不容推卸的职责。

（2）人才流失日益严重

人才始终是深圳高速发展的根本动力，是深圳取得举世瞩目建设成就的参与者和贡献者。培育人才的教育科研机构是一项长期投入的工作，深圳作为一座年轻的城市，缺乏有历史性的、学术性高等教育学府和科研机构，本土人才远不能满足劳务市场的需求，故而吸纳和引进全国各地、港澳乃至全世界的人才，为深圳的建设服务是长期以来坚持的方针和战略。但是房价的日益高涨，过高的生活成本，降低了很多人才前往深圳的意愿，也让很多人才没有归属感，甚至选择离开深圳，尤其是一些具备高等教育学历、有巨大发展潜力、经济承受能力较弱的优秀大学毕业生。这些人才的流失，对深圳的长期繁荣和发展潜力产生不利影响，是可持续发展的潜在隐患。

（3）形成社会不稳定因素

“居住难”如果长期得不到解决，中下层的基本诉求和生活保障难以满足，贫富差距所引发的各阶层间矛盾趋于激化，必然会引发一系列社会治安问题，影响整个社会的稳定。尤其是没有固定收入的失业人员和临时工作者，得不到妥善的住房安置，将有可能成为犯罪活动的高发人群，政府在治安和维稳方面也将大大增加各项成本。

二、“售改租”模式的积极意义

在深圳房产交易市场均价突破5万/平方米，房屋租赁市场因房源紧张，价格也节节攀升的情况下，“居住难”的问题成为不可忽视的民生大事。在众多解决方案当中，“售改租”模式悄然兴起，并且在不少地方已经行之有效的实践。顾名思义，“售改租”是指原本用于售卖的商品房，转化为修建完工后只许租赁，不许售卖或转让的住宅。

对于深圳的中低收入者来说，租房居住几乎是唯一的选择。有数据统计，在深圳80%的人都在租房生活，按照深圳目前管理的人群2000万算，有超1500万人在租房。“售改租”政策的出台和持续推进，中心城市“可供出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用，将会大大降低中低收入者的部分压力，提高他们的生活质量和家庭收入。对于缓解社会各种矛盾、网罗和吸纳人才也会起到非常明显的积极作用。

同时，“售改租”对于当前过热的房地产市场去库存、去泡沫，是一个非常有效的抑制和调控手段，大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。同时，商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格也会有抑制作用。

深圳目前已有“售改租”项目启动，2017年11月，深圳成功拍卖了第一宗“只租不售”自持居住用地，占地20041.92㎡、总建面90180㎡。虽然启动的时间还不长，更多的成效有待进一步检验，但预期成果非常乐观。由于我市租赁的人口非常庞大，房屋供给量远远满足不了市场的需求，现有的“只租不售”建设用地也是杯水车薪，因此有必要进一步加快我市“售改租”进程。

办 法：

三、对我市加快“售改租”进程的建议

“售改租”既可增加租赁住房供应，稳定和降低房租价格，也是减少商业用房库存，盘活房市资产的有效途径之一，也是一个两全其美的理想方案。对于深圳面临房地产行业的问题，能够起到缓解和帮助的作用，为此提出以下建议：

（1）加快出台相关法规和政策

目前在“售改租”的施行过程中，还缺乏相关法规和政策上的支持，尤其是深圳是一座对类住宅高度管控，不可随意变更使用性质的城市。政府相关职能部门应尽快研究制订“售改租”的具体操作办法。实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，于有关部门进行备案，发放允许租赁经营的许可证，并按照实际情况给予适当的补贴和优惠政策。

（2）加快拍卖出让“只租不售”住宅用地

政府应该拿出更多的一部分土地，重新进行规划和布局。以招拍挂形式出让 “只租不售”的住宅用地，需要买家持有一定年限，在期限内不可进行售卖或转让。项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内只能用于租赁，不另做商业或其他用途。项目竣工验收后按照市场需求装修后方可租赁，须优先租赁给在深圳市工作且在深圳无房屋产权的务工人员，租赁合同应当约定承租人不得转租。

（3）发挥国有资本平台优势

通过发挥国企的优势，搭建住房租赁服务平台，通过收储和租赁社会存量房源扩大人才长租公寓来源，建立房屋银行，进行市场化运作、专业化管理，推进长租公寓可持续发展。发挥国有企业在土地、资金、规划、开发建设及运营管理等方面优势，发挥引领和带动作用。

（4）“类住宅”项目改作租赁用途

对于除住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，可以考虑盘活，转型为租赁住房。由住建委会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将“类住宅”项目的转变规范化。

（5）做好相关的后续工作

“类住宅”改装而成的租赁住宅，由于二者在设计时的安全级别不同、执行力度不同，对空间布局、通风等要求相对较低，故而存在一定的安全隐患。因此，如果“售改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者的相关利益。最后，“售改租”的本意是将可售的“类住宅”按规定改建为租赁住房，但在实际操作中，可能会有开发商可能另有所图，将其用于出售。所以，相关职能部门应该加强监管，确保只租不售，令原本的意图不至走样。