提案第 20180002 号

标 题： 关于系统解决产业空间不足问题的建议

提 出 人： 无党派人士

办理类型： 主办会办

主办单位： 规划和国土资源委员会

会办单位： 市发展和改革委员会

内 容：

　　作为中国最具经济活力的一线城市，深圳创造了世界工业化、城市化、现代化建设的奇迹，但伴随着经济持续高速发展，人口密度不断增加，产业空间越来越成为制约发展的瓶颈，部分优秀企业因此被迫外迁。目前，深圳建成区面积已达到900平方公里，加上已划入基本生态控制线的974.5平方公里，可供开发的土地空间已经基本饱和，现有的产业土地供应，远远不能满足深圳“十三五”规划的产业战略布局，特别是不能达到建设国际科技、产业创新中心的要求。

　　高度紧张的土地资源，给深圳的整体发展战略造成较大的瓶颈和障碍。因此，响应国家供给侧改革，盘活存量土地，为产业发展释放空间刻不容缓。从空间可持续利用层面提出我市产业空间拓展模式及其利用导向，盘活存量土地，为产业发展释放空间；打造产业“飞地”，拓展产业空间，实现产业有序转移和延伸，为深圳建设国际科技、产业创新中心提供产业空间发展的有力保障。

　　一、产业空间的主要问题

　　一是原特区外土地利用布局不合理，工业用房规模增长缓慢，增速低于住房、商业建筑。各种用地分布较为零散、配套不健全、功能不清楚，特别是工业用地呈现出无序的空间分布状态，建设用地布局亟待优化。

　　二是历史遗留问题突出，存量产业空间盘活困难。全市超过一半的产业空间在原农村集体股份公司掌控下，这些产业空间用地被低效使用。约140 km2工业用地上分布着上千个大小不一、品质低下的工业园区，普遍存在功能混杂、建设过密、交通不畅、配套缺失、环境恶劣等问题。无论是市场主导的城市更新，还是政府主导的土地整备，在现行的管理模式下，都难以快速、有效地盘活这一部分游离于城市管理体系之外的产业空间。

　　三是产业空间布局不协调，升级改造困难。原农村集体股份公司区域内产业空间布局分布不合理，土地的实际建设情况和使用用途不明确，交通运输、商业服务、科技教育等配套基础设施严重缺失，无法为企业提供优质服务。区域内有大量中低端产业，产业技术水平的提升缺乏后劲。

　　四是违法建筑问题。随着深圳经济社会的快速发展和城市建设规划的不断推进，违法建筑已成为突出问题。有的违法建筑侵占了公园绿地、堵塞了消防通道、占压了地下管线，严重影响市容市貌，给群众的生命财产安全带来巨大隐患。违法建筑破坏了城市有序的规划，成为脏、乱、差的主要源头，更对城市文明建设带来负面的影响。

办 法：

　　二、盘活土地存量的建议

　　针对深圳产业空间不足的问题，为了促进存量产业用地盘活，扩大产业发展空间，满足产业转型升级需要，服务深圳“十三五”规划的产业战略布局，助力于深圳建设国际科技、产业创新中心。建议如下：

　　（一）制定全市产业发展用地战略布局

　　政府相关职能部门调查我市目前存量土地用地的具体情况，对深圳各区各空间进行土地梳理，明确原有存量土地的实际建设情况和使用用途。依据城市“十三五”规划要求和产业结构调整要求，制定全市各区的产业发展布局，有序配置产业在各区的均衡发展，严控将产业项目用地变更为商业住宅用地。

　　（二）探索统一管理原村集体产业空间

　　产业园区管理应确立分类管理、控制与引导相结合的原则，依托现有行政力量，强化管理协同，调动原社区及各类市场主体积极性，提高市场运营能力。对于原村集体分散管理类产业园区，以区政府及其下属的贸工局等职能部门作为引导协调层，以街道办园区管理办公室为日常管理层。制定工业发展政策法规和产业园区规划，投入适当的资金用于建设市政与公共服务配套设施、搭建信息平台等。鼓励市场运营管理机构承担中介职能，鼓励分散产权人合作引入市场公司统一运营管理，面向企业提供高品质的物业管理及金融、信息、法律等服务，面向股份公司实现集体资产的保值增值、保障原村民的收入和福利。

　　（三）整合深圳部分历史遗留违建用地资源

　　政府相关职能部门对我市4.28亿平方米违法建筑中1.80亿平方米的工业类违建进行调查，在确保违建“0增长、降存量”的前提下，针对我市各区各类别违章建筑进行分类处理，第一类不违背大城市规划、缺乏合法手续，但工程建设质量合格，符合国家标准的，予以补办手续，进行合法化；第二类不符合城市规划的违章建筑，按照规定进行整改、重新规划予以盘活；第三类完全不符合大城市规划、存在严重安全隐患的坚决拆除。

　　通过上述分类为真正对产业起到承载作用的违章建筑进行定性，出台相关法规政策，有针对性、有步骤地分门别类，最后得到全面解决。对有利于产业发展用地的部分用地分批转化，为深圳产业用地增加存量提供产业发展空间。