提案第20180417号

标题：关于完善业主权益保障制度的提案

提出人：李振

办理类型：主办会办

主办单位：市住房和建设局

会办单位：法制办

内容：

随着住房商品化与住宅建设小区化的不断发展，小区物业管理工作呈现日益复杂化的趋势。然而，目前相关的法律法规尚不健全，物业服务企业专业能力缺乏、服务观念淡薄。随着居民维权意识的增强和越来越多业主委员会的成立，近年来业主权利被侵害的现象较大幅度涌现，引发了诸多法律纠纷。以龙岗区为例，2015年以来审理的涉业主撤销权纠纷案件达19宗之多。该类案件有如下特点：

一是被诉主体多样，多以主体不适合被驳回起诉。物权法第78条规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，可见业主撤销权之诉的被告是业主大会或业主委员会。但现实中往往以物业公司、往届业主委员会、业主委员会成员为被告，均被驳回起诉，只有一宗以街道办事处为被告的案件，因其对业主大会有监督、组织和指导的职责，被予以受理，但由于街道办并非作出业主大会决议的行为主体，此案以驳回原告诉讼请求审结。

二是半数以上以集体诉讼形式出现，易激发群体性矛盾。19起案件中原告3人以上的占五成之多。因业主大会的决议针对的是全体业主，受侵害的也是全体或部分业主，涉及人数多，性质复杂，因而一旦出现矛盾，很容易造成群体性冲突。

三是个别诉讼请求中出现主张损害赔偿。因是撤销权之诉，原告均提出要求撤销被告的某项决定，但在个别案件中还出现了损害赔偿请求。一旦法院判决赔偿生效，履行赔偿难以落实，法院的生效判决将沦为“白条”。

四是业主举证难度较大。此类诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，但业主通常难以获得物业管理的相关资料，例如会议表决投票权的真实性、公益基金的账目等，原告因此承担举证不利的后果。

办法：

一是完善业主大会的运作规则。探索建立业主监事会，形成业主大会负责决策、执行、监督的内部治理结构。目前，我市已建立物业管理电子投票系统，应加快推广此系统的应用，通过电子投票表决、书面表决、现场表决等多种形式促使业主大会决议有效形成。

二是设立物业管理区域基金。物业管理区域基金仅用于处理物业区域内的共同事务。其管理办法可以参照我国现行的住宅专项维修资金制度，即可在业主入住前缴纳物业管理区域基金，并暂由房屋所在地的房地产相关部门代管，在业主大会成立后，可有业主大会统一支配。一旦业主参加关于物业管理的共同诉讼，可用物业区域基金支付诉讼及相关费用。

三是明确举证责任倒置制度的适用范围。现实生活中，由于某些开发商在物业管理区域内仍持有大量的物业，由此导致业主委员会的决定容易受到开发商的操控，在业主因表决程序违反了法律法规的强制性规定而提起撤销权诉讼，却因举证能力受限无法提供证据时，可以根据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会，以保护处于弱势地位的业主的合法权利。