提案第20180043号

标题：关于加强我市不动产估价报告监管的提案

提出人：民建深圳市委会

办理类型：主办会办

主办单位：规划和国土资源委员会

会办单位：市住房和建设局

内容：

在改革开放的背景下，伴随城镇国有土地有偿使用和房屋商品化，以及土地使用制度改革的纵深推进，我国房地产和土地估价（以下简称“估价”）作为新兴专业服务业起步并快速发展。房地产行业关联链长和土地资产的特殊性，估价行业从诞生之日起就置身于大力培育和严格监管之下，估价行业监管体制也在发展中逐步完善，在改革中不断创新。

为规范我市房地产（土地）房地产估价机构管理，早在2006年1月1日，深圳房地产主管部门就启用“房地产（土地）估价网上管理系统”，要求本市房地产（土地）估价机构出具的估价报告，必须通过“房地产（土地）估价网上管理系统”（以下简称”管理系统“）下载“估价报告摘要”，完成估价报告在房地产信息系统中的备案。“估价报告摘要”具有统一的电脑编号，是估价报告的必要组成部分。这一措施对加强我市估价机构监管，规范房地产估价市场秩序，提高房地产估价质量，提升行业服务水平起到了积极作用，为促进房地产估价市场健康、有序发展奠定了的基础。

管理系统运行十年来，基本稳定。但管理系统仅要求就估价报告中项目名称、估价方、估价人员、作业日期、报告编号、估价目的、估价时点、价值定义、估价方法、未设定优先受偿权的市场价值、估价对象建筑面积、估价报告有效期等估价报告的摘要信息进行录入，且系统功能单一，并没有进行后续开发，该系统目前已落后于其他省市。由于现阶段部分行业数据采集是通过机构录入的估价报告摘要，录入错误、重复录入，非估价报告误录入等录入性错误严重影响了数据统计的准确性。

分析：

一、依法依规加强对估价报告监管，是各级房地产（土地）主管部门的重要职责。

2010年7月9日，深圳市人民政府颁布的《深圳市房地产市场监管办法》（第221号），第五十二条规定：“房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。”

2012年，国土资源部要求土地估价中介机构将完成的土地估价报告一律实行电子化备案，进行估价报告实时备案管理。

2016年12月1日，中华人民共和国资产评估法要求设区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门依据各自职责，负责监督管理评估行业。

估价机构、估价（师）人员和估价报告是估价行业管理的三要素。在行业管理三要素中，目前，估价机构和估价人员信息化已基本完成，对估价报告采用上报业绩清单的方式已经比较陈旧。在加强事后监管的新的管理模式下，估价报告备案全面覆盖显得尤为紧迫，也是行业主管部门深化改革工作中建设估价行业诚信体系，加强行业监管重要举措。

二、利用信息化手段加强行业监管，是行业发展提出的新要求。

第一，不管是从行政管理的角度，还是行业自律的角度而言，估价报告上传对整个行业的发展都是有利的，将进一步加大行政部门的监管力度，进一步促进机构和估价师自觉形成诚信意识，提高自律水准。

第二，估价行业的特点之一就是要考虑多方面的因素，分析多方面的数据和参数。通过报告备案系统，可以对收集的大量数据和参数进行统计分析，为形成行业技术标准或指引提供依据，为估价机构开展业务提供服务。

第三，估价机构录入“估价报告摘要”难以真实反映估价机构估价报告水平。进行检查时，由于没有实施估价报告备案，无法掌握估价机构估价报告全部业绩清单，对估价报告内容及其相关要件不规范和不完整等缺乏日常约束。要求估价机构出具报告时在管理系统中备案，强化对估价质量的日常监督，便于主管部门通过备案系统有针对性地进行报告抽查。

三、实现估价报告备案管理的信息化是完善估价行业信息化管理的需要

在房地产数据信息化背景下建立起来的深圳市房地产信息系统，通过实时数据的更新，可动态客观全面反映行业现状；通过历史数据的积累，可追踪反映行业发展的历程，揭示行业发展规律。其中估价行业数据库主要通过估价行业的人员、估价机构和估价报告数据库完成对深圳市不动产估价行业全面、客观、动态反映。估价报告备案管理的信息化是完善估价行业信息化管理的需要，也为地价管理、税收等政策评估工作提供大量、动态市场数据参考。

办法：

一、构建“估价报告摘要备案+估价报告备案”的备案管理机制，对现有管理系统进行改造升级，要求估价机构出具估价报告均向市房地产主管部门备案，形成完整的估价报告数据库。

二、估价报告数据库、估价机构数据库和估价从业人员数据库之间可实现数据集成和交互，形成“估价行业数据平台”。

三、利用“估价行业数据平台”服务于估价报告抽查、重大项目检查、估价数据统计分析应用，以及行业自律、诚信建设等各项工作，以更高效地实施监管，进一步规范执业行为、净化执业环境。