提案第20180459号

标题：关于简化物业专项维修资金使用程序的提案

提出人：李圣泼、蒋雷、方曼荻、朱文豪、叶亚丽、潘争艳、王文涛

办理类型：承办

主办单位：市住房和建设局

会办单位：

内容：

物业专项维修资金制度的设立目的是为了物业公共设施设备的维修、更新改造提供了资金保障，《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》从专项维修资金的筹集、使用以及监管等也进行了相应的规定，但由于法律法规对其使用有着严格的规定，使专项维修资金“使用难”成为普遍存在的问题，特别是对存在安全隐患急需维修的公共设施设备（如：电梯、消防系统、天台和外墙的渗漏及脱落问题等），需要启动强制使用程序，且由于涉及动用较大笔的专项维修资金，导致申报项目的审批存在认定难、程序繁琐、门槛高等问题，这必然严重制约了专项维修基金的及时使用，不利于从根本上解决小区公共安全问题。为此，提议简化物业专项维修资金使用程序，并着手从以下几个方面的解决。

一、主要问题所在

1、提交备案材料过于繁琐

目前，每次申请使用都要提交物业服务企业营业执照、资质证书、法定代表人及受托人证明书、法定代表人及受托人身份证、业主委员会备案文件、物业专项维修资金专项使用备案申请表、维修、更新、改造方案公示、物业服务合同、施工单位营业执照、资质证书施工合同、业委会委托证明等等；而在这众多材料中，物业服务企业营业执照、资质证书、法定代表人证明书、法定代表人身份证、物业服务合同是不会经常性变化的，每次提交这些材料，都会用到人力、物力，这与现实提倡的节约、环保也是相悖的。

2、业主意见难统一

专项维修资金强制使用流程中，第二步就是业主表决程序，在实践中，即便在小区公共设施设备使用专项维修资金进行维修更新改造事实清晰，也会在实际操作过程中经常出现“顶层漏水楼下业主不配合、电梯出现故障低层业主不愿掏钱、下水管道堵塞跑冒上层住户不配合”等问题。而在投票表决时，经常出现业主不同意或不表决，究其原因，是因为有部分业主对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺，觉得没有影响到自己居住的舒适性，就拒绝签字分摊费用，同时在征询维修更新改造方案过程中，由于业主对物业维修改造专业管理知识不足和相关解释工作量较大，很多实际工作是物业服务企业去完成，一些业主对物业企业持不信任态度，导致业主签字确认更加困难，很多该维修的房屋没有及时得到维修。

3、申报所需的材料中难以获得相关部门的认定文件，涉及的主管部门没有具体的受理业务窗口和明确的处理时效。

根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十三条规定，“本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案”，但在实际操作办理中，所在地区主管部门和街道办事处，具体由哪个部门科室或窗口受理备案业务没有明确，也没有规定受理后的处理期限，使业主委员会或物业服务单位难以取得有效的备案文件。另外，需提供的备案材料中要求：“建设、消防、安监、质监等部门出具的重大安全隐患整改文件，或法律、法规、规章、强制性标准规定必须维修、更新、改造的相关规定，或者物业天台、外墙等共有部分发生渗漏的证明文件”，但在实际操作办理过程中也同样存在业主委员会或物业服务企业难以取得建设、消防、安监、质监等部门出具的重大安全隐患整改文件。此外，物业天台、外墙等共有部分发生渗漏的证明文件也没有明确是由哪个部门或单位来认定并提供，这样，小区在出现特别紧急需维修更新改造的情况时，却因在申报过程中业主委员会或物业服务企业均难以取得相关文件，至使无法在街道办事处和专项维修资金管理中心备案，专项维修资金也就不能使用，维修更新改造项目就难以推进或停滞。

办法：

二、具体对策及建议

1、问题：针对提交备案材料过于繁琐的情况

建议：采取简洁措施删减手续和程序。希望相关部门能够积极主动创造条件，争取实行一次性备案制（有变更后重新备案），或直接上传电子资料，减少提交纸质资料数量。

2、问题：针对业主意见难统一的情况

建议：简化紧急维修的决策程序。根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》相关规定，必须实施专项维修资金强制使用措施，这就要求我们简化紧急维修的决策程序，由市或区主管部门审核认证通过有资质的专业第三方企业对《维修更新改造项目》进行评估认定，再由街道物管办联合相关主管部门在规定的时间内现场评估认定确认。这样既能对《维修更新改造项目》的必要性做出专业的判断，又能对物业服务企业起到监督和指导作用，达到公平、公证、公开的目的，减少业主对维修更新改造项目的疑虑，提高专项维修资金的使用效率，及时消除小区公共安全隐患和解决业主的困难。

3、问题：针对申报文件难以认定、受理业务窗口和处理时效难以明确等

建议：对相关规定进行细化明确和完善。在区物业主管部门或行政服务大厅设置相关业务受理窗口，统一协调各主管部门在规定的期限内核实回复或反馈意见，并由直接责任部门对相关情况进行认定并出具整改备案所需文件。