优秀提案

2023年，市政协委员、政协各参加单位和各专门委员会，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习贯彻中共二十大和二十届二中全会精神，锚定高质量发展首要任务，围绕市委、市政府中心工作，聚焦民生热点难点问题，认真调查研究，提案的针对性和可操作性明显增强。与此同时，提案办理单位加强组织领导，强化制度落实，规范办理程序，提案办理工作迈上新台阶。提案办理工作人员认真负责办理提案，满腔热情服务委员，不断改进工作方式方法，推动提案办理取得明显成效。

在市政协七届十五次常委会会议上，30件2023年度优秀提案获表扬，现开设专栏予以刊登。（具体优秀提案目录在这→优秀！这些提案、提案办理单位和提案工作个人获表扬）

关于充分发挥物业服务企业作用，提高基层治理体系和治理能力现代化的提案

提案人：市政协社会法制和民族宗教委员会

提案号：20230230

主办单位：市委政研室

会办单位：市住房和建设局，宝安区人民政府，福田区人民政府，南山区人民政府，龙岗区人民政府，罗湖区人民政府，盐田区人民政府，光明区人民政府，坪山区人民政府，大鹏新区管理委员会，龙华区人民政府，深汕合作区管理委员会，市委组织部，市民政局，市城市管理和综合执法局

案由：

物业管理由深圳率先从香港引进，经过多年发展，深圳的物业管理已经成为全国行业标杆。深圳现已开始探索“物管城市”改革，将物业作为创新城市治理的重要抓手。党的二十大报告提出要“健全共建共治共享的社会治理制度，提高社会治理效能”“发展壮大群防群治力量，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”。物业服务企业已成为基层多元治理的重要主体，在深圳抗击新冠肺炎疫情实践中扮演了“守门人”角色，其作用得到实践的充分检验。在调研中，我们发现罗湖区推动物业服务企业参与基层治理，创新建立了可量化、可考核的工作机制与评价模式，充分发挥了物业服务的“第一反应人”功能，在消防管理、人口管理、群防群治、社区治理等诸多方面取得了明显成效，辖区各类警情连续下降，由物业小区初期处置的警情数显著上升，物业服务水平明显提高，物业管理纠纷类事件逐年下降。此外，社区治理力量不足、治理服务性不强、多头管理等困境得到有效缓解，治理效能显著提高。

通过对我市物业服务企业参与基层治理的情况进行分析，目前物业管理存在如下几个突出问题。

一是物业服务企业参与基层治理的制度落后于实践，缺少法治化、规范化渠道。社区工作站缺少承担治理任务相匹配的行政权力和资源，形成“头重脚轻”的资源配置；党委政府的很多职能部门都在社区中有具体的社会建设任务，存在“九龙治水”多头管理现象和重复劳动、效率低下等诸多弊端。物业服务企业参与基层治理积累了许多创新经验，缓解了社区的治理压力，但是尚未与实践同步建立规范化、法治化的渠道，物业服务企业在基层治理中的作用未能充分发挥。

二是业委会组建比例偏低，物业服务运行存在监管虚化问题。物业管理条例的规定现实仍然较难操作，投票权数“双过半”很难实现，难以自下而上建立业委会，导致全市业委会组建水平整体偏低，仅占住宅小区36%。同时，业委会委员大多由兼职或退休人员组成，缺少动议公共议题的素质和能力，履职能力难以保证。业委会的运作不规范，小区重要事项无法作出决定，无法规范监督物业服务企业履职。

三是物业服务质量参差不齐，物业费矛盾、更换物业矛盾频发。居民群众的物业服务需求多元化，尤其是对高端物业房屋资产的保值增值需求较高，而上调物业费现实较难操作。业主拒缴物业费的问题长期存在，物业服务企业为了生存实行少人化、使用旧设备导致服务水平低下，双方陷入恶性循环的困境。建管不分、开发商遗留问题为物业管理埋下隐患，水平较差物业退出机制不畅，更换物业存在业委会操作难度较大、物业占据小区规划资料拒不退场等漏洞，导致物业服务差却无法淘汰。

建议：

一. 完善物业服务企业参与基层治理的权责分明、合作共治的治理机制，实现多元主体良性互动机制

由住建局牵头，各区街道社区配合，制定物业服务企业的法定义务清单，压实企业主体责任，提高物业服务整体水平。加强社区党委、居委会对业委会成立的指导与协助，提高住宅小区业委会组建率。对居民与物业长期对立、矛盾纠纷多发的小区，由社区党委指导业委会依法更换物业，扭转最难推动的物业更换困局。逐步形成“业主监督+物业服务+居委会指导+社区党委统筹协调”的治理机制，实现多元主体良性互动。

二. 建立政府“委托购买服务清单”，形成治理良性循环机制

由各区政府统筹，梳理辖区各类治理任务和资源，制定物业服务委托采购项目清单，委托购买品牌物业服务企业的公共服务，明确治理边界。政府对委托事项按照市场价格给予相应报酬，委托事项不涉及行政处罚权，物业服务企业发现违法事项应予以劝阻并上报。对不符合委托购买资质的优秀中小物业服务企业，探索购买其网格、流动人口、小区违建等治理信息，促进企业效用最大化。

三. 建立健全物业服务的评估机制，形成“质价相符”的良性运转机制

由住建局统筹，各区街道社区配合，建立物业服务企业服务评估机制，将行政处罚、有效投诉、居民满意度、事故发生率等因素作为评估指标，由街道办、社区党委、业委会、居民对物业服务企业综合考评并进行相应的奖惩，压实企业的主体责任。建立物业价格指导机制，根据物价水平制定动态合理的物业费分类调价机制，按照市场规则、法律准则、居民意愿对小区分类，定期公布每一类小区的物业管理费最低收费标准，与小区居民的服务需求精准匹配。对于无故不缴纳物业费的情况由社区党委协调物业服务企业、业主等多方主体共同商议，形成调解意见。对于有提价意向的小区，由社区党委牵头鼓励物业服务企业主动跨前一步提升服务质量，形成“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转机制。

四. 推广“街区物业”模式深入“物管城市” 改革，构建智慧城市良性发展机制

由各区政府统筹，各区街道社区配合，推广“街区物业”模式，将小区“红线外”的街区“整体打包”给物业服务企业，发挥物业系统化、流程化管理的专业优势，打破“条块分割”等治理壁垒，推动城市治理的标准化、规范化。尤其是通过“街区物业”解决城中村、老旧和“三无”小区治理水平低下难题，逐步由社区代管向物业管理过渡。在“街区物业”基础上打造数字化“物管城市”，深度融合“专业服务+大数据+全域治理”，实现城市的物业化管理、数字化运行，逐渐迭代形成以“整合、智能、共建”为特征的智慧城市。