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土地拍卖第一槌惊天动地

来源:晶报发布时间:2013-04-22

李传芳,女,1944年出生,重庆建筑工程学院(现并入重庆大学)1967届毕业生,1983年任中国建筑第三工程局副局长兼任深圳国贸大厦工程现场总指挥。1984年6月任深圳市副市长,已退休。

不按部就班坚决搞创新

1981年,深圳准备建造国贸大厦。我当时以中建三局副局长的身份来到了深圳,受命着手国贸的建设。在当时,国贸大厦属于超高层建筑,没有现成的经验可供借鉴,困难可想而知。然而经过反复地尝试,我们在建筑过程中成功采用当时世界先进的滑模技术,大大提高了工作效率。“三天一层楼”,便是当时我们工程进度的真实写照。

1984年,国贸大厦主体便已完工。我以建设总指挥的身份调入深圳市任副市长,主管城市建设,包括土地规划、环保、园林、市政、住房等。任务相当繁重,压力也越来越大。当年的深圳百业待兴,但是政府却没有钱。虽说中央调了不少人才给深圳“输血”,但只给政策不给钱,这肯定解决不了问题。当时深圳市领导班子非常有魄力,贷款最多的一次贷了4个多亿,用来修建必要的市政工程,当时恨不得把一块钱掰成三四块花。怎么办?我们脑子里有一个强烈的讯号:不能按部就班,一定要创新。否则怎么叫改革,怎么叫试验田呢?政府运作需要资金,钱从哪里来呢?我们首先想到的就是在土地上做文章。土地制度改革一波三折谈起深圳早期土地的出让,是一段极不平凡的历史,还要从采取一些变通政策讲起。深圳第一宗与客商合作经营房地产的协议书,于1979年12月31日与香港妙丽集团签订。

为避免与旧观念、旧制度的冲突,协议书上用的是“补偿贸易方式”字样。我们是以合作的方式运行,我们出土地,投资方出钱建酒店或楼房,建成以后如能营利,钱先还给投资商,还清成本后,营利所得政府就与企业五五分账。最后深方分得净利400余万元人民币,传媒把深方决策者称为“第一个敢吃螃蟹的人”。土地使用权一般在25年,到期后,土地上的建筑就归深圳市政府所有,连同物业、经营权都收回,这算是深圳土地改革的第一阶段。随后的收取土地使用费,即将土地使用权出让给投资商独资开发,根据出让年限一次性收取土地使用费。深圳经济特区房地产公司仅1981年一年间,就与客商签订9项出让土地的协议,名为土地使用费,实为出让土地使用权的地价。但是,深圳早期的土地使用制度改革还处于探索阶段,地价收入都沉淀在各开发公司的积累里,政府资金仍然相当匮缺。香港取经寻生金之道可以说,1987年是深圳深化土地制度改革关键的一年。当时,香港政府土地运作得很好,1986年,时任深圳市委书记的李灏出面请了一批香港客人来深圳,除请他们帮助引资外,还咨询了深化改革的途径。谈到深圳建设资金的匮缺时,一位专家说:脚下的土地不就是钱吗?连马克思都承认土地就是财富。随后,市委市政府进行了专题调查,形成了“深圳经济特区房地产业及住宅商品化的调查报告”,提出土地由政府统一管理的建议。

1986年11月17日至26日,我带队专赴香港考察,写了“香港土地政策与土地管理”等4个专题报告。在借鉴香港经验实行土地使用制度改革意见中,考察组提出改革现行的行政划拨土地、收取土地使用费的办法,采取公开拍卖为主,公开拍卖、招标与行政划拨相结合的特区土地管理制度。随后,我们搞了两三次试验。当时吸引投资,虽然政府财政压力很重,但却不敢把价格定太高,唯恐把客商吓跑。我们成立了招标领导小组,自己定标底。价格太高不要,太低也不要,谁最接近我们定的标底就是谁的了。这就像人一样,刚刚学走路,肯定要一点一点改变,不能没学会走就想跑。而且,我们当时没有明确提出有偿、有期、土地使用权转让等概念,只是通过这种方式走出了土地制度改革的一步。随后,在1987年3月5日,市政府正式下文通知成立深圳市房地产改革领导小组,负责全市房地产改革统一管理与协调工作。我任组长,领导小组下设房产改革和地产改革工作组,分别由刘佳胜等同志负责。地产改革工作组即开始起草《深圳经济特区土地管理体制改革方案》。

首拍土地使用权轰动世界

《方案》经市委常委会通过后,并还就此召开了改革方案论证会。研讨会对深圳的土地制度改革推动很大,1987年7月,国务院决定将深圳、天津、上海、广州4城市作为首批土地使用权有偿出让的试点城市。接着在11月25日进行了招标有偿出让的试点,12月1日,又以拍卖形式进行了有偿出让试点。

1987年12月,深圳会堂,中国第一场公开的土地拍卖会正式开始。当时,我们很清楚两点:第一,我们卖的不是土地产权,只是土地使用权;第二,土地使用权卖出后所得资金就可以用于深圳市政建设了。原来土地使用权不值钱,但是用拍卖方式卖出使用权,便是几千万的收入。因为是中国内地的第一次拍卖,香港方面还特意定做了一个金槌送给深圳作为纪念。在当时的社会背景下,深圳首次拍卖土地使用权在全世界都造成了轰动。香港以及内地各大媒体记者都到了拍卖会现场,拍卖会一结束我马上被记者围住了,会场变成了答记者问。《经济日报》评论深圳市政府以“拍卖”形式出让土地使用权开创了土地有偿出让的先例,在深圳形成了地产市场。改革试验影响《宪法》修订 1986、1987这两年,很多老同志来深圳参观。没想到反应很大,说什么你们(深圳)除了五星红旗,都成资本主义的东西了!还说他们当年用命换来的社会主义江山都被我们卖出去了。现在听起来似乎不可思议,但在当时,拍卖土地确实难以被理解。当时经常会有人问:“拍卖土地和过去帝国主义抢占土地有什么区别?”我告诉他们,有质的区别。过去,帝国主义抢我们的土地做租界,使我们在自己的土地上却无法行动自由,甚至还要给他们钱。现在他们想用我们的土地就要给我们钱,还必须遵守中国的有关法律,土地使用权到期后必须归还。土地的主权依然属于中国。但当时我国宪法是禁止土地买卖的,就有人提出来:“土地有偿出让的方案可行,但必须修改宪法和土地管理法。法律问题不解决,外商绝不可能来买地。” 其实,当年土地有偿出让试点的成功已经引起广东省委、省政府的高度重视。1987年12月中旬省人大、省法制局的负责同志来深圳调查土地有偿出让的立法问题,起草了《深圳经济特区土地管理条例》。随后,广东省第六届人大常委会第三十次会议通过了这个条例,并于1988年1月3日公布施行。紧接着,1988年4月12日七届全国人大第一次会议讨论通过了《中华人民共和国宪法修正草案》,第2条规定:在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”一句后面加上“土地使用权可以依照法律规定转让”。《土地管理法》也于同年12月29日经第七届全国人大常委会第五次会议讨论作了相应修改。从此国有土地使用权可以有偿出让,完善了国家和地方立法,彻底消除了中外客商买地兴办实业的后顾之忧。(李传芳)

编辑:田小静