随着深圳城市建设与发展的不断加快，产业空间不足与深圳制造业当家的矛盾日益突出，一栋楼就是一个产业园的“工业上楼”模式成为“向天空要空间”的不二选择，这条破局路径不仅使产业空间向上延伸，更有力推动现代化产业升级，是城市高质量可持续发展的创新之举。

深圳市政协2023年第三场“委员议事厅”活动现场。（图片来源：深圳新闻网）

如何加速推动现代化产业升级，打造高质量的“工业上楼”深圳样板？7月25日，深圳市政协2023年第三场“委员议事厅”邀请6位来自南山区的政协委员，围绕“工业上楼，产业腾飞”主题展开热议。深圳市政协副主席、民进深圳市委会主委陈倩雯出席活动。

嘉宾展示关键词。（图片来源：深圳新闻网）

轻松上下楼 

链接产业“上下游”

“工业上楼就是打造一批颜值高、功能强、成本可控、租金不贵，能够满足高精尖制造业的厂房。”南山区政协委员、深圳中海投资公司副总经理王蕊认为，“上楼”不是把厂房垒起来那么简单的上楼，而是复合性的上楼。

“深圳市仅有的270平方公里工业用地承载了4.5万亿工业总产值，所以深圳必须工业上楼，打造‘垂直工厂’。”作为“工业上楼”项目的建设方，南山区政协委员、深圳市建工集团股份有限公司副总裁、建筑设计研究院院长李世钟目睹了深圳市的“工业上楼”从无到有、从少到多，据统计，目前深圳各区已规划“工业上楼”园区72个，厂房面积超2300万平方米。

南山区政协常委，深圳市速腾聚创科技有限公司执行董事、执行总裁邱纯潮是第一批受惠于“工业上楼”项目的企业家。他坦言，作为一家位于南山区的研发制造型企业，速腾“上楼”后，研发和试产得以在同一个地点进行，大大深化提高了彼此的沟通协作效率，企业得以实现良性高质量发展。

“2022年6月，深圳发布‘20大先进制造业园区空间布局规划’，提出连续5年打造2000万㎡/年的产业空间及全市重点工业上楼项目；2023年2月，又提出了《深圳市工业上楼项目实施方案》，加速了工业上楼的落地。”

在南山区政协委员，深圳市英联国际不动产有限公司总经理、深圳市不动产估价协会副会长宋星慧看来，“工业上楼”是解决深圳工业用地紧张、土地利用率不高、制造业有可能外溢的一个重要举措，深圳在“工业上楼”政策方面走在全国前列，具有前瞻性和推广性。

“工业上楼”并非一“上”了之

“企业生产、员工生活、环境生态这三个方面的‘三生’融合还存在不少诉求；‘工业上楼’项目针对人流、物流、车流分流设计多数还是停在沙盘里……”南山区政协常委、哈尔滨工业大学（深圳）经济管理学院副教授周豫认为，“工业上楼”对生产方面考虑较多，对生活方面考虑要更注重细节，对生态方面考虑则需要进一步强化。

“工业上楼的建设成本高，在实现较低租金的社会效益的同时，如何也能产生良好的经济效益，怎么样实现建设投资运营方和租用企业的双赢、实现工业上楼项目的良性和可持续发展呢？”在李世钟看来，“三生”融合问题根本上是工业上楼园区的可持续发展问题，目前这些问题还需要逢山开路、遇水架桥，打通各种堵点。

作为南山区制造业企业的代表，南山区政协委员，深圳光韵达光电科技股份有限公司联合创始人、执行董事姚彩虹的企业在积极筹备“上楼”的同时也有很多担忧，“如果企业选择‘上楼’，如何平衡相应的成本和规避风险？如何让企业能够安稳的过渡、顺利做好‘上楼’？入驻以后能否为企业带来市场赋能、政策匹配，能否与上下游形成持续、稳定的上下游合作关系？”在她看来，“工业上楼”不仅是企业的经营选择，更关乎企业的战略方针。

邱纯潮坦言，自己的企业在“上楼”时资金投入确实有增加，因为上楼之后会把环境改造等作为长期投资，难以避免在某些方面会增加成本，但是“工业上楼”解决了企业从研发到实验、到导产的衔接问题。

为企业“筑巢”和工业“上楼”

寻找最优解

“工业上楼的政策今年2月份刚出台，作为一个新政策，它需要一个磨合的过程，也需要一个逐步完善的过程，政策体系、实施细则、招商政策都有待进一步完善。”宋星慧表示，在加快政策优化和落实方面，建议参与主体多元化，实施梯度开发招商计划；在降低建设成本方面，一方面建立保本微利核算体系，同时加强监督管理机制，做好费用审查工作。“既提高土地的利用效率，又可倒逼产业的‘腾笼换鸟’和经济结构的转型升级，实现工业企业上楼，企业发展更上一层楼。”

在“工业上楼”的“三生”融合方面，周豫建议要考虑职住平衡和产城融合，要配备足够的居住生活空间，满足企业老板、高层、中层、基层四类不同人才的需求，规划布局科学高效的智慧交通，进行物流、人流、车流的动态模拟和分流设计，从而使得园区内部和周边交通规划和组织更加高效。

如何实现项目社会效益和经济效益的平衡发展？李世钟认为，“工业上楼”要遵循“土地+资本”的经济驱动模式，实行资产证券化，帮助回笼现金流、支持滚动开发，通过提高单位土地面积的运营效率，增加单位土地的产值和税收，最终实现社会经济效益的提升和促进整个城市的长期建设发展。

姚彩虹提出，要真正实现“上下楼就是上下游”“一栋楼就是一条链”，要牢牢抓住“链主”企业这个关键，服务工业制造和未来产业的配套也要上楼，并瞄准建立可持续发展的“灯塔”工厂。

作为“工业上楼”的企业代表，邱纯潮希望政府能够协助企业完善洁净环境建设，遴选高质量“领先产品的首条自动化产线”并给予补贴，对工业上楼企业提供水电费、租金减免等优惠政策，让企业能够坚定留下来的信心。

南山区工信局副局长陈深辉也在现场对委员们的热议一一作出回应，表示南山区将贯彻落实市委、市政府关于“工业立市”“制造立市”发展战略，希望通过“工业上楼”为更多的企业提供高标准的、现代化的定制化产业空间，通过“工业上楼”为企业筑巢，也服务“产业”更上一层楼。