提案第 20180202 号

标 题： 关于"城中村"规模化租赁运营管理的建议的提案

提 出 人： 农工党深圳市委会

办理类型： 主办会办

主办单位： 政法委

会办单位： 公安局,规划和国土资源委员会

内 容：

2017年10月，党的十九大会议报告里指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。国家鼓励发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化的住房租赁机构，鼓励通过租赁解决刚需。

“城中村”是深圳住房租赁市场的供应主体之一。根据深圳市房地产研究中心的《2017年深圳市住房和房地产发展》研究报告，深圳若以2000万实际居住人口计算，1600万的人口需要租房、住单位宿舍，其中1100万人住在“城中村”。但是由于特殊历史原因，“城中村”建设无序、建筑密度大、人员密集复杂、消防设施配套不完善，再加上“城中村”社会治安方面与城市治安环境格格不入，“城中村”已经影响到城市安全发展，治安和消防问题突出。

因此，深圳市借租赁政策契机，发展“城中村”规模化租赁，创新“城中村”的规模化租赁与综合整治结合模式，通过市场机构发展规模化租赁，充分运用“城中村”地理位置优势、生活便利、体量大等优势；通过市场机构进行综合整治，解决“城中村”安全和消防问题，完善配套设施，提升住房居住品质。给在深拼搏的追梦者们都追求一个安全、舒适的居住环境。

为了助推我市“城中村”规模化租赁工作的开展，我们特对全市首个“城中村”统租运营“水围青年公寓”还有玉田整村整租以及鲤鱼公寓等项目进行了调研，并对“城中村”规模化租赁中发现的问题进行了梳理。

一、“城中村”规模化租赁存在的问题

（一）缺乏政策法规，改造实施困难

“城中村”是深圳特有的建筑群体，目前常见的盘活政策有：城市更新、农地入市、土地整备利益统筹，暂缺乏针对规模化租赁综合治理的政策法规。由于规模化租赁综合治理不能涉及拆迁，建筑改造施工的空间有限，难以达到现行的改造标准。由于施工方和基层执法者对消防、公共空间等改造没有确切的政策标准可参照，双方仅凭会议纪要决定的改造方案进行实施，导致程序繁琐，改造实施困难。

（二）缺乏准入标准，市场主体无序投资

深圳市“城中村”住房租赁市场规模较大，满足了较多居民的过渡性居住需求。为进一步规范管理“城中村”租赁市场，提高“城中村”租赁的居住水平，深圳借租赁政策契机发展“城中村”规模化租赁，吸引了各类市场主体的投资，包括房企、中介、物业，甚至互联网公司。但是由于目前缺乏相关机构准入标准，市场宏观规划还不够完善，市场有投资过热风险。

（三）缺乏租金管理，带动片区租金联动上涨

“城中村”规模化租赁是将房源统租后，统一改造、统一运营管理，相较于传统的个人出租房屋模式，增加了改造成本、租金成本、运营管理成本。“城中村”规模化租赁的盈利要点目前还在创新探索中，各租赁机构主要通过改造后转租获得的租金差价和物业管理费来回收成本，租金上涨难以避免。但由于缺乏租金管理，“城中村”改造后租金上涨现象容易产生联动效应，住房条件较好的小区房源、数量减少的低廉房源也会提升租金，从而带动整个片区租金上涨，影响低收入群体居住，引发社会风险。

（四）缺乏宣传引导，“城中村”业主多持观望态度

《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）通知，提出“城中村”规模化供应100万套租赁房。但据调研，各租赁机构在开展“城中村”规模化租赁时，收储房源困难，“城中村”业主对政策缺乏了解，对城市安全的重要性认知不深，对规模化租赁的模式持观望态度。

（五）缺乏安全管理，城市安全风险急需化解

“城中村”人口集中，是深圳市城市重要组成部分，但是消防安全一直是治理难点。“城中村”业主个人“种楼保地”，私建建筑不达消防标准，建筑材料易燃。建筑密度大，道路狭窄，消防车通道、建筑防火间距严重不足。社区消防管理不足，消防基础设施不完善，安全事故发生时，应急处置能力不足。

办 法：

二、建议

结合实践调研，继续探索“城中村”规模化租赁综合创新运营模式，城中村规模化租赁和全市城中村综合整治行动计划有机结合。寻求消除“城中村”安全、消防隐患、挖掘人才房、政府和第三方运营多种模式共存等多方面问题的一揽子解决方案。突破现有制度，创新思维、创新工作方式，从顶层去创新设计政策，统筹“城中村”规模化租赁的宏观规划。

（一）加强政策顶层设计，完善政策标准配套

加强顶层设计，从市层面建立“城中村”规模化租赁综合改造领导小组，住建局，规土委，城管局，国资委，各区政府，消防相关单位组成成员单位，寻求制度突破。成立专项政策课题研究组，完善“城中村”规模化租赁综合改造的政策配套，研究“城中村”规模化租赁房源从收楼改造到实现供应需要经过的程序和要求、房源标准、消防改造和公共空间改造标准指引等方面内容，探索“城中村”综合整治创新工作方式。

（二）统筹市场宏观规划，完善机构准入标准

政府在鼓励市场多主体投资并参与“城中村”规模化租赁的同时，建议相关部门结合目前“城中村”规模化租赁模式的探索经验和“城中村”租赁房源现状。完善市场的准入标准，统筹“城中村”规模化租赁市场的宏观规划管理，对“城中村”规模化租赁行业进行规范。

（三）创新租金监管制度，研究租金管理办法

由于住房租金涉及较多人的利益，因此需要加强监管，对租金进行管理。但是微观的价格管制会影响市场积极性，使深圳住房租赁市场失去原本的灵活性，因此政府需要创新租金监管制度，从宏观角度研究完善租金管理办法，防止“城中村”房源规模化改造运营后，带动片区租金投机性上涨，防止租金规模化垄断性上涨。

（四）加强“城中村”规模化租赁宣讲

加强“城中村”规模化租赁宣讲，对股份有限公司和业主宣讲租赁政策、“城中村”规模化租赁改造新模式、城市生态环境发展计划、绿色环保低碳生活方式、城市安全管理必要性等，统计有合作意向和租赁房源的“城中村”项目。组织发现社区本土文化，促进“城中村”规模化租赁综合治理与社区文化相结合。

（五）建立城市安全综合治理创新模式

通过拆除重建“城中村”来解决安全、消防问题的成本大、耗时长。建议建立综合治理创新模式，将综合治理与规模租赁结合。与第三方租赁机构合作，综合改造“城中村”，提高建筑安全、消防级别。制定安全事故预警和应急管控处置机制。强化“城中村”安全风险管控，对“城中村”现状进行调研，全面辨识评估各个“城中村”，绘制“红、橙、黄、蓝”四色等级安全风险空间分布图。深化安全隐患排查，监督各租赁机构改造排除隐患，建立安全隐患自查自改评价制度。加强城中村改造过程中的安全监督管理，加强消防站点、水源等消防安全设施建设，完善治安、消防安全等创新综合治理。